Calculadora de amortización anticipada

Cómo usar la calculadora

1. Capital pendiente: lo que debes hoy, tal como aparece en tu último recibo o en la banca online.
2. Tipo de interés: el TIN anual vigente de tu préstamo, no la TAE. En una hipoteca variable, el euríbor de la última revisión más el diferencial.
3. Plazo restante: las cuotas mensuales que te quedan por pagar.
4. Amortización anticipada y pago extra mensual: el importe que adelantas ahora y, si quieres, una cantidad fija que añades cada mes.
5. Reducir plazo o reducir cuota: cómo se aplica la amortización puntual.
6. Opciones avanzadas: la comisión por amortización anticipada, en porcentaje del capital amortizado.

El modo adelantar cuotas calcula cuánto valen hoy las últimas cuotas de un préstamo de cuota fija, descontadas al tipo de interés indicado.

Cómo calcula el ahorro

Primero reconstruye tu cuota actual con el sistema francés a partir del capital pendiente C, el tipo mensual i (TIN ÷ 12) y los meses restantes n:

cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

Después simula el préstamo mes a mes dos veces, sin y con tus pagos extra. Cada mes se cobran intereses sobre el capital pendiente y el resto de la cuota amortiza capital. Con reducir plazo mantienes la cuota y terminas antes; con reducir cuota, la cuota se recalcula sobre los mismos meses que quedaban. Los intereses ahorrados son la diferencia entre ambas simulaciones; la comisión se aplica solo a la amortización puntual y se resta para obtener el ahorro neto.

Se supone un tipo constante. No incluye seguros vinculados ni la revisión de una hipoteca variable.

Ejemplos

Hipoteca con 150.000 € pendientes al 3,5 % y 240 meses (20 años) por delante: la cuota es de 869,94 €.

1. Amortizar 20.000 €: ¿plazo o cuota?

Reduciendo plazo, a los 10 años debes 59.607,21 € en lugar de 87.974,11 €.

2. La comisión

Con tipo fijo y una comisión del 2 %, el banco cobraría 400 € y el ahorro neto sería de 17.396,83 €. Con tipo variable y el 0,25 %, la comisión baja a 50 € (ahorro neto 17.746,83 €); con el 0,15 %, a 30 € (17.766,83 €).

3. 100 € más cada mes

Sin amortización puntual, pagar 100 € extra al mes termina la hipoteca en 206 meses, 34 antes, y ahorra 9.042,62 € de intereses.

Qué comisión pueden cobrarte

La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, permite reembolsar total o parcialmente el préstamo; el banco solo puede compensarse por la pérdida financiera que le cause, con unos topes legales. Según el Banco de España, en hipotecas de particulares sobre vivienda firmadas, subrogadas o novadas desde el 16 de junio de 2019, el máximo sobre el capital amortizado es:

• Tipo fijo: 2 % en los 10 primeros años y 1,5 % después.
• Tipo variable: 0,25 % en los 3 primeros años o 0,15 % en los 5 primeros; después, 0 %.

Para hipotecas anteriores se aplica otra tabla, y en préstamos personales manda lo que diga tu contrato: revísalo antes de introducir el porcentaje.