Calculadora de amortización de hipoteca
Con esta calculadora de amortización de hipoteca ves la cuota mensual de un préstamo con sistema francés, el cuadro de amortización año a año y los intereses que pagarás en total. Si estás pensando en adelantar dinero al banco, añade una amortización anticipada o un pago extra mensual y compara qué te ahorra más: reducir la cuota o reducir el plazo.
Actualizado
Resultados
- Nueva cuotaTras la amortización, si eliges reducir cuota
- Intereses totales
- Duración (meses)
- Duración (años)
- Intereses ahorradosFrente a no hacer pagos extra
- Meses ahorradosFrente a no hacer pagos extra
- Capital pendienteA los años que has indicado
- Total pagadoCapital más intereses
| Año | Pagado | Capital amortizado | Intereses | Capital pendiente |
|---|
Los resultados son estimaciones. Consulta la metodología más abajo.
Cómo usar la calculadora
- Importe del préstamo: el capital pendiente que quieres simular (al firmar, o el que te queda hoy).
- Tipo de interés: el TIN anual de tu hipoteca, no la TAE.
- Plazo: los años que quedan. También puedes elegir porcentaje de amortización y fijar qué parte del capital devuelves el primer año.
- Opciones avanzadas: un pago extra cada mes, una amortización anticipada puntual en el mes que indiques y su efecto (reducir plazo o reducir cuota). Si rellenas los años del campo de saldo, verás el capital pendiente en ese momento.
La nueva cuota solo aparece cuando eliges reducir cuota; el ahorro de intereses y de meses, cuando añades pagos extra.
Cómo calcula
El interés de cada mes es el TIN ÷ 12 aplicado al capital pendiente. La cuota constante del sistema francés para un capital C, n meses y tipo mensual i es:
cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
Cada mes se pagan primero los intereses y el resto amortiza capital, por eso al principio la cuota es casi todo intereses. Un pago extra va íntegro a capital. Si eliges reducir cuota, la cuota se recalcula con los meses que quedan del plazo original; si eliges reducir plazo, mantienes la cuota y terminas antes.
La simulación supone un tipo fijo durante toda la vida del préstamo. En una hipoteca variable o mixta, la cuota cambiará en cada revisión. No incluye seguros, comisiones ni gastos vinculados.
Ejemplos
1. Hipoteca de 180.000 € a 25 años al 2,9 %
La cuota es de 844,25 € y pagarás 73.274,30 € de intereses, 253.274,30 € en total. El primer año abonas 10.130,97 €: 5.154,20 € son intereses y solo 4.976,78 € reducen la deuda. En el último año los intereses bajan a 157,36 €.
2. Amortizar 12.000 € al final del segundo año: ¿cuota o plazo?
| Opción | Cuota después | Duración | Intereses ahorrados |
|---|---|---|---|
| Reducir plazo | 844,25 € | 274 meses (26 menos) | 10.640,98 € |
| Reducir cuota | 784,62 € | 300 meses | 4.457,59 € |
Reducir plazo ahorra más del doble de intereses, porque sigues pagando la cuota completa sobre un capital menor. Reducir cuota te deja más margen cada mes, algo útil si tus ingresos son ajustados.
3. Pagar 100 € más cada mes
Con un extra de 100 € al mes desde el principio, la hipoteca se cancela en 256 meses, 44 menos, y ahorras 11.729,14 € de intereses.
Comisión por amortización anticipada
En las hipotecas sobre vivienda firmadas por particulares desde el 16 de junio de 2019 (Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario), el banco solo puede cobrar la pérdida financiera que le cause el reembolso, con estos topes sobre el capital amortizado:
- Tipo fijo: 2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % después.
- Tipo variable: 0,25 % en los 3 primeros años o 0,15 % en los 5 primeros, según el contrato; después, 0 %.
En el ejemplo 2, con tipo fijo, la comisión no podría pasar de 240 €; con tipo variable y la opción del 0,25 %, de 30 €. La calculadora no la descuenta: réstala tú del ahorro de intereses.
Preguntas frecuentes
¿Qué conviene más, reducir cuota o reducir plazo?
Si solo miras los intereses, reducir plazo casi siempre ahorra más, como muestra el ejemplo 2. Reducir cuota tiene sentido si necesitas liquidez mensual. Consulta en tu contrato o con tu banco cómo se aplica la amortización y si puedes elegir.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE en una hipoteca?
El TIN es el interés que se aplica a tu deuda y el que determina la cuota; es el que debes introducir aquí. La TAE añade el efecto de las comisiones y gastos, y sirve para comparar ofertas.
¿Cuándo es mejor amortizar anticipadamente?
Cuanto antes, más intereses ahorras, porque al principio del préstamo la cuota es sobre todo intereses. Compara el ahorro con la comisión que te cobrarían y con lo que te rendiría ese dinero en otro sitio, y no te quedes sin colchón para imprevistos.
¿Sirve para una hipoteca variable?
Sí, como aproximación: introduce el tipo actual (euríbor más diferencial) y el capital pendiente. Ten en cuenta que la cuota cambiará en cada revisión.
¿Por qué sale un error en el mes de la amortización?
El mes indicado es posterior al final del plazo. Elige un mes dentro del préstamo; por ejemplo, 24 es el final del segundo año.
Fuentes
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario — Compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada
- BOE — Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (texto consolidado)
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario — Cancelación anticipada del préstamo hipotecario: ¿conlleva algún coste?
Simulación orientativa con fines informativos; no es asesoramiento financiero. Las cifras de tu banco pueden variar por redondeos, fechas de cargo, revisiones del tipo y condiciones del contrato.