Simulador de hipoteca
Con este simulador de hipoteca calculas la cuota mensual de tu préstamo hipotecario a tipo fijo o variable, los intereses que pagarás en total y cómo baja la deuda año a año. Indica el precio de la vivienda, tus ahorros para la entrada, el tipo de interés y el plazo. Si añades tus ingresos netos, verás qué parte de ellos se lleva la cuota.
Actualizado
Resultados
- Importe del préstamo
- Porcentaje financiadoPréstamo ÷ precio de la vivienda
- Tipo aplicadoEn variable, Euríbor + diferencial
- Ratio de esfuerzoCuota ÷ ingresos netos mensuales
- Intereses totales
- Total a pagarCapital más intereses
| Año | Capital amortizado | Intereses | Capital pendiente |
|---|
Los resultados son estimaciones. Consulta la metodología más abajo.
Cómo usar el simulador
- Precio de la vivienda y entrada: el importe del préstamo es la diferencia. El porcentaje financiado muestra qué parte del precio cubre la hipoteca.
- Tipo de interés: elige fijo e introduce el tipo nominal anual (TIN) de la oferta, o variable e introduce el Euríbor y el diferencial. El simulador muestra el tipo aplicado.
- Plazo: en años.
- Opciones avanzadas: tus ingresos netos mensuales, para calcular el ratio de esfuerzo.
El cuadro y el gráfico resumen cada año: capital amortizado, intereses pagados y capital pendiente al cierre.
Cómo se calcula la cuota
El simulador usa el sistema francés de amortización: una cuota mensual constante que incluye capital e intereses.
cuota = préstamo × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
donde i es el tipo anual ÷ 12 y n el número de cuotas mensuales. Cada mes los intereses se calculan sobre el capital pendiente; al principio pesan mucho y al final casi nada.
Tipo variable. El tipo aplicado es Euríbor + diferencial. El simulador supone que el Euríbor se mantiene igual durante todo el plazo, algo que no ocurrirá: en tu hipoteca la cuota se recalcula en cada revisión con el Euríbor de ese momento. El valor por defecto, 3,247 %, es la media de septiembre de 2026 calculada con los datos diarios, pendiente de su publicación oficial en el BOE. Puedes cambiarlo para probar otros escenarios.
No se incluyen comisiones, seguros vinculados, gastos de tasación ni los impuestos de la compraventa.
Ejemplos
1. Vivienda de 250.000 € con 50.000 € de entrada, fijo al 2,9 % a 30 años
Pides 200.000 € (80 % del precio). La cuota es de 832,46 € al mes durante todo el plazo y pagas 99.685,59 € de intereses, 299.685,59 € en total. En el primer año amortizas 4.245,66 € de capital y pagas 5.743,86 € de intereses.
2. La misma hipoteca a tipo variable
Con un diferencial de 0,75 % y el Euríbor en 3,247 %, el tipo aplicado es 3,997 % y la cuota sube a 954,48 €. Si el Euríbor se moviera un punto y se quedara ahí todo el plazo:
| Euríbor | Tipo aplicado | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| 2,247 % | 2,997 % | 842,88 € | 103.438,42 € |
| 3,247 % | 3,997 % | 954,48 € | 143.614,50 € |
| 4,247 % | 4,997 % | 1.073,28 € | 186.379,57 € |
3. Plazo y ratio de esfuerzo con 3.000 € netos al mes
| Plazo (fijo 2,9 %) | Cuota | Ratio de esfuerzo | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| 20 años | 1.099,21 € | 36,6 % | 63.810,40 € |
| 25 años | 938,05 € | 31,3 % | 81.415,89 € |
| 30 años | 832,46 € | 27,7 % | 99.685,59 € |
Alargar el plazo baja la cuota, pero a 30 años pagas más intereses que a 20.
Cómo leer el resultado
A tipo fijo, la cuota calculada es la que pagarás siempre. A tipo variable es solo una foto con el Euríbor actual: prueba qué pasaría con un Euríbor más alto antes de decidir. El ratio de esfuerzo es un dato orientativo; cada banco aplica sus propios criterios de solvencia. Compara las ofertas por su TAE y revisa la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que te entregue la entidad.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable?
Depende de cuánto riesgo puedas asumir. La fija te da una cuota conocida desde el primer día; la variable sigue al Euríbor, que puede bajar o subir. Con el simulador puedes comparar ambas cuotas y ver cuánto subiría la variable si el Euríbor aumenta.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
Según el Banco de España, en los préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019 (Ley 5/2019) la entidad paga la notaría de la escritura, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados. Tú pagas la tasación, las copias de la escritura que pidas y la comisión de apertura si la oferta la incluye. Los gastos e impuestos de la compraventa son aparte.
¿Qué es el diferencial?
Es el porcentaje fijo que el banco suma al Euríbor en una hipoteca variable. Con Euríbor 3,247 % y diferencial 0,75 %, pagas un 3,997 %.
¿Sirve para una hipoteca mixta?
Sí, por tramos: simula el periodo fijo con su tipo y, para el resto, usa el capital pendiente que muestra el cuadro al final de ese periodo como nuevo importe a tipo variable.
¿Qué ratio de esfuerzo es razonable?
El simulador solo calcula la cuota ÷ ingresos netos y no aplica ningún límite legal. Cada entidad decide qué porcentaje acepta según tus ingresos, deudas y estabilidad laboral.
¿Por qué la cuota del simulador no coincide con la del banco?
Pueden influir bonificaciones por productos vinculados, seguros incluidos en el recibo, un plazo o importe distinto o una fecha de primer pago diferente. La cuota de la oferta vinculante es la que cuenta.
Fuentes
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario — ¿Qué gastos te toca pagar cuando contratas una hipoteca?
- BOE — Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- Banco de España — Tipos de interés de referencia oficiales del mercado hipotecario
- EuríborDiario — El Euríbor cierra septiembre de 2026 con una media del 3,247 %
Simulación orientativa, no constituye asesoramiento financiero. Las condiciones válidas son las de la oferta vinculante y la FEIN de tu entidad.