Baufinanzierungsrechner
Mit diesem Baufinanzierungsrechner sehen Sie, wie viel Darlehen Sie für einen Immobilienkauf brauchen und was es kostet. Er rechnet die Kaufnebenkosten mit der Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslandes ein, zieht Ihr Eigenkapital ab und ermittelt aus Sollzins und anfänglicher Tilgung die Monatsrate. Dazu zeigt er die Restschuld am Ende der Zinsbindung, die Gesamtlaufzeit und einen Tilgungsplan Jahr für Jahr.
Aktualisiert
Ergebnis
- DarlehensbetragKaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital
- BeleihungsquoteDarlehen ÷ Kaufpreis
- KaufnebenkostenGrunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler
- Grunderwerbsteuer
- Restschuld nach der Zinsbindung
- Gesamtlaufzeit (Jahre)Bei gleichbleibendem Sollzins
- Zinsen gesamtBei gleichbleibendem Sollzins
- Summe aller RatenDarlehen plus Zinsen
| Jahr | Tilgung | Zinsen | Restschuld |
|---|
Die Ergebnisse sind Schätzungen. Die Methodik finden Sie weiter unten.
So nutzen Sie den Rechner
- Kaufpreis und Eigenkapital: der Preis laut Kaufvertrag und das Geld, das Sie selbst einbringen.
- Bundesland: bestimmt den Satz der Grunderwerbsteuer.
- Sollzins: der gebundene Zinssatz pro Jahr aus dem Angebot, nicht der effektive Jahreszins.
- Anfängliche Tilgung: der Prozentsatz des Darlehens, den Sie im ersten Jahr tilgen.
- Zinsbindung: die Jahre, für die der Sollzins festgeschrieben ist.
- Erweiterte Optionen: die Sätze für Notar, Grundbuch und Makler. Ohne Makler tragen Sie 0 ein.
Tabelle und Diagramm zeigen für jedes Jahr Tilgung, Zinsen und Restschuld.
Berechnungsgrundlage
Kaufnebenkosten. Die Grunderwerbsteuer ist Kaufpreis × Steuersatz des Landes, auf volle Euro abgerundet. Notar, Grundbuch und Makler werden als Prozentsatz des Kaufpreises geschätzt (Vorgabe 1,5 %, 0,5 % und 3,57 %, also 3 % plus 19 % Mehrwertsteuer). Tatsächlich richten sich Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen auch von der Höhe der Grundschuld ab.
Darlehen. Darlehen = Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital
Rate. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate gleich:
Rate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Jeden Monat fallen Zinsen von Sollzins ÷ 12 auf die Restschuld an; der Rest der Rate tilgt. Die Restschuld wird zum Ende der Zinsbindung ausgewiesen. Für die Gesamtlaufzeit unterstellt der Rechner, dass der Sollzins bis zum Schluss gleich bleibt.
Nicht enthalten: Bereitstellungszinsen, Schätz- oder Bearbeitungsgebühren, Modernisierungskosten und Förderkredite.
Rechenbeispiele
1. Wohnung für 450.000 € in Nordrhein-Westfalen
Mit 100.000 € Eigenkapital, Makler, 3,6 % Sollzins, 2 % Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 29.250,00 € |
| Kaufnebenkosten gesamt | 54.315,00 € |
| Darlehen | 404.315,00 € |
| Monatsrate | 1.886,80 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 307.154,25 € |
| Gesamtlaufzeit | 28,7 Jahre |
| Zinsen gesamt | 244.219,54 € |
Im ersten Jahr zahlen Sie 14.420,57 € Zinsen und tilgen 8.221,07 €. Ohne Makler sinken die Nebenkosten auf 38.250 € und die Rate auf 1.811,83 €.
2. Gleicher Kauf in anderen Bundesländern
| Land | Grunderwerbsteuer | Darlehen | Rate |
|---|---|---|---|
| Bayern (3,5 %) | 15.750 € | 390.815 € | 1.823,80 € |
| Hamburg (5,5 %) | 24.750 € | 399.815 € | 1.865,80 € |
| Berlin (6,0 %) | 27.000 € | 402.065 € | 1.876,30 € |
| Nordrhein-Westfalen (6,5 %) | 29.250 € | 404.315 € | 1.886,80 € |
3. Tilgung und Zinsbindung
| Tilgung | Rate | Restschuld nach 10 J. | Laufzeit | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1 % | 1.549,87 € | 355.734,62 € | 42,5 Jahre | 385.266,00 € |
| 2 % | 1.886,80 € | 307.154,25 € | 28,7 Jahre | 244.219,54 € |
| 3 % | 2.223,73 € | 258.573,87 € | 22,0 Jahre | 181.001,20 € |
Mit 2 % Tilgung und 15 statt 10 Jahren Zinsbindung beträgt die Restschuld am Ende 243.797,40 €.
Ergebnis richtig einordnen
Entscheidend ist die Restschuld nach der Zinsbindung: Für sie brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins. Höhere Tilgung oder längere Zinsbindung verringern dieses Risiko. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass viele Banken eine Kreditrate von höchstens 40 % des Nettoeinkommens empfehlen, und rät zu einem zusätzlichen Puffer im Haushaltsbudget.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Laut Verbraucherzentrale liegt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Notar und Grundbuch machen je nach Höhe der Grundschuld etwa 1 bis 1,5 % aus, ein Makler 3 bis 6 % plus Mehrwertsteuer. Die Vorgaben des Rechners können Sie anpassen.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?
Aus dem Sollzins werden Zinsen und Rate berechnet. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich bestimmte Kosten und dient zum Vergleich von Angeboten. Tragen Sie hier den Sollzins ein.
Welche anfängliche Tilgung ist sinnvoll?
Das hängt von Ihrem Budget ab. Beispiel 3 zeigt den Effekt: Mit 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung bei gleichem Zins 42,5 Jahre, mit 3 % nur 22,0 Jahre. Prüfen Sie, ob das Darlehen bis zum Ruhestand getilgt ist.
Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?
Die Restschuld wird zum dann aktuellen Marktzins weiterfinanziert, bei Ihrer Bank oder bei einem anderen Anbieter. Ist der Zins höher, steigt die Rate. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen mit festem Sollzins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen, auch bei längerer Zinsbindung.
Warum ist das Darlehen höher als Kaufpreis minus Eigenkapital?
Weil der Rechner die Kaufnebenkosten mitfinanziert, soweit Ihr Eigenkapital sie nicht deckt. Die Beleihungsquote zeigt das Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis; im ersten Beispiel sind es 89,8 %.
Quellen
- Verbraucherzentrale — Immobilienfinanzierung: So berechnen Sie, was Sie sich leisten können
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) — § 11 Steuersatz und Abrundung (gesetze-im-internet.de)
- Haufe — Grunderwerbsteuer: Steuersätze der Bundesländer
- § 489 BGB — Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (gesetze-im-internet.de)
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Finanz- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind Kaufvertrag, Kostenrechnungen und der Darlehensvertrag Ihrer Bank.