Simulateur de prêt immobilier

Comment utiliser le simulateur

1. Prix du bien et apport : le montant emprunté est la différence. Si vous financez aussi les frais de notaire, ajoutez-les au prix.
2. Taux nominal : le taux annuel hors assurance de l'offre, pas le TAEG.
3. Durée : en années.
4. Taux d'assurance : le pourcentage annuel du capital emprunté indiqué dans votre devis (0,30 % par défaut).
5. Options avancées : vos revenus mensuels nets, pour le taux d'effort.

Le tableau et le graphique détaillent, pour chaque année, le capital remboursé, les intérêts payés et le capital restant dû.

Méthode de calcul

Le prêt est amortissable à échéances constantes. La mensualité hors assurance vaut :

mensualité = capital × t ÷ (1 − (1 + t)^−n)

où t est le taux nominal annuel ÷ 12 et n le nombre de mensualités. Les intérêts de chaque mois portent sur le capital restant dû.

Assurance emprunteur. Le simulateur la calcule sur le capital initial, à cotisation constante : capital × taux d'assurance ÷ 12 par mois. Si votre contrat la calcule sur le capital restant dû, le coût réel sera différent : la fiche standardisée d'information remise par l'assureur l'indique.

Contrôles HCSF. Le taux d'effort est la mensualité assurance comprise ÷ revenus mensuels ; il est comparé à 35 %. La durée est comparée à 25 ans.

Ne sont pas inclus : frais de dossier, de garantie et de notaire, ni prêts aidés (PTZ, prêt Action Logement) ou différés.

Exemples chiffrés

1. Bien à 300 000 €, apport de 30 000 €, 3,3 % sur 25 ans

Vous empruntez 270 000 €. La mensualité est de 1 322,90 € hors assurance, plus 67,50 € d'assurance à 0,30 %, soit 1 390,40 € par mois. Le crédit coûte 126 868,87 € d'intérêts et 20 250,00 € d'assurance. Avec 4 500 € de revenus, le taux d'effort est de 30,9 %, sous les 35 %. La première année, vous remboursez 7 071,07 € de capital pour 8 803,69 € d'intérêts.

2. Raccourcir la durée

Sur 20 ans, le dossier dépasse déjà les 35 %.

3. Le poids du taux d'assurance

Sur le même prêt de 25 ans, une assurance à 0,10 % coûte 22,50 € par mois et 6 750,00 € au total ; à 0,40 %, 90,00 € par mois et 27 000,00 €.

4. Allonger au-delà de 25 ans

Pour 230 000 € à 3,2 % avec 3 200 € de revenus, le taux d'effort est de 36,6 % sur 25 ans (1 172,26 € par mois). Sur 27 ans, il passe juste sous la barre (34,95 %, affiché 35,0 %, pour 1 118,55 €), mais c'est alors la durée qui dépasse la norme.

Comprendre la norme HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, la décision D-HCSF-2021-7 limite le taux d'effort à 35 % et la durée à 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé d'amortissement quand l'entrée dans le logement est postérieure à l'octroi du prêt (achat sur plan, construction). Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leur production trimestrielle, et au moins 70 % de cette marge est réservée à l'achat de la résidence principale. Un résultat « au-delà » ne signifie donc pas un refus automatique.