Calculadora de entrada de imóvel
Esta calculadora de entrada de imóvel mostra quanto dinheiro você precisa ter na mão para comprar um imóvel financiado. Informe o preço, a entrada e a cota que o banco financia: o resultado soma a entrada ao ITBI e às despesas de escritura e registro, compara com a entrada mínima, indica se o imóvel cabe no SFH e estima em quantos meses você junta o valor.
Atualizado em
Resultado
- Meses para juntar
- Entrada em % do preço
- Valor financiado
- LTV (financiado ÷ preço)
- ITBI + escritura e registro
- ITBI
- Escritura e registro
- Quanto falta juntar
- Anos para juntar
- Rendimento até a meta
- Entrada mínima (%)100% − cota de financiamento
- Entrada mínima
- Atende à entrada mínima?
- Sistema de financiamentoPelo limite de R$ 2,25 milhões do SFH
| Entrada (%) | Entrada | Financiado | Dinheiro necessário | Meses para juntar |
|---|
Os resultados são estimativas. Veja a metodologia abaixo.
Como usar a calculadora
- Preço do imóvel: o valor de compra combinado com o vendedor.
- Entrada: em percentual do preço ou em reais.
- Cota de financiamento: o percentual máximo que o banco financia. O padrão de 80% é apenas um exemplo: a cota depende do banco, da modalidade (SBPE, programas habitacionais, sistema de amortização) e do seu perfil. Confira a cota atual na simulação do banco.
- ITBI e escritura/registro: em % do preço. Os padrões de 3% e 1% são pontos de partida; troque pelos valores da sua cidade e do cartório.
- Poupança: quanto você já tem, quanto guarda por mês e o rendimento anual da aplicação.
Como o cálculo é feito
financiamento = preço − entrada
LTV = financiamento ÷ preço
entrada mínima = 100% − cota de financiamento
dinheiro necessário = entrada + ITBI + escritura e registro
O ITBI e as despesas de cartório são calculados como percentual do preço. Na prática, o banco financia sobre o valor de avaliação que ele próprio faz, que pode ser diferente do preço; a calculadora usa o preço para tudo.
SFH ou SFI
Desde a Resolução CMN 5.255/2025, o Sistema Financeiro da Habitação aceita imóveis com valor de avaliação de até R$ 2.250.000,00. Acima disso, o financiamento segue as regras do Sistema de Financiamento Imobiliário. A calculadora compara esse limite com o preço informado.
Prazo para juntar
O saldo atual rende todo mês a taxa equivalente ao rendimento anual, (1 + taxa anual)^(1/12) − 1, e o aporte entra no fim de cada mês, até alcançar o dinheiro necessário. Se não for possível em 100 anos, o prazo não aparece. A tabela repete a conta para a entrada mínima e para entradas de 25%, 30%, 40% e 50%.
Exemplos
1. Apartamento de R$ 500.000,00 com 20% de entrada
Com cota de 80%, a entrada mínima é de R$ 100.000,00, e o financiamento, de R$ 400.000,00 (LTV de 80%). ITBI de 3% (R$ 15.000,00) e escritura e registro de 1% (R$ 5.000,00) levam o total a R$ 120.000,00. Quem tem R$ 30.000,00 guardados e poupa R$ 3.000,00 por mês a 9% ao ano chega lá em 26 meses, com R$ 13.608,29 de rendimento no caminho. O imóvel está dentro do SFH.
| Entrada | Dinheiro necessário | Meses |
|---|---|---|
| 20% | R$ 120.000,00 | 26 |
| 30% | R$ 170.000,00 | 38 |
| 50% | R$ 270.000,00 | 60 |
2. Banco que financia só 70%
Imóvel de R$ 350.000,00, cota de 70% e ITBI de 2%. A entrada mínima sobe para 30%, R$ 105.000,00, e uma entrada de 20% (R$ 70.000,00) não atende. Com a entrada mínima, mais ITBI de R$ 7.000,00 e cartório de R$ 3.500,00, são R$ 115.500,00. Com R$ 50.000,00 guardados e R$ 2.000,00 por mês a 9% ao ano, você junta esse valor em 26 meses.
3. Imóvel acima do limite do SFH
Um imóvel de R$ 2.500.000,00 com 20% de entrada pede R$ 500.000,00 de entrada e R$ 100.000,00 de ITBI e cartório, R$ 600.000,00 no total, e fica no SFI.
O que a calculadora não inclui
O resultado é uma estimativa. Não entram uso do FGTS, regras de programas habitacionais, taxas de avaliação e de contrato do banco, seguros do financiamento, mudança, reforma e mobília. A parcela, os juros e o custo efetivo total do financiamento aparecem na simulação do banco.
Perguntas frequentes
Qual é a entrada mínima para financiar um imóvel?
Ela é a diferença entre o preço e o que o banco financia. Com cota de 80%, a entrada mínima é de 20%; com 70%, de 30%. A cota varia entre bancos e modalidades e muda ao longo do tempo: em outubro de 2025, a Caixa anunciou a volta do financiamento de até 80% no SBPE, segundo a imprensa. Confirme sempre na simulação do banco.
Como é calculado o ITBI?
O ITBI é um imposto municipal, e cada cidade define a sua alíquota. Sobre a base, o STJ decidiu no Tema 1.113 que ela é o valor do imóvel em condições normais de mercado; o valor declarado na compra presume-se compatível com esse valor, e o município não pode fixar antes uma base por um valor de referência criado por ele. O valor venal do IPTU não serve de piso.
O ITBI e o cartório entram no financiamento?
A calculadora considera que não: esses custos saem do seu bolso, além da entrada. Por isso o dinheiro necessário é maior do que a entrada. Pergunte ao banco se ele permite incluir alguma despesa no contrato.
Quanto custam escritura e registro?
Os emolumentos de cartório são tabelados, variam conforme o estado e crescem com o valor do imóvel, por isso o padrão de 1% é só uma estimativa. Peça um orçamento ao tabelionato e ao cartório de registro de imóveis da sua cidade.
Vale a pena dar uma entrada maior?
Uma entrada maior reduz o valor financiado e, com ele, os juros pagos ao longo do contrato, mas atrasa a compra se você ainda precisa juntar o dinheiro. A tabela da calculadora mostra quantos meses cada percentual exige.
Fontes
Simulação estimativa. A cota de financiamento, a avaliação do imóvel, o ITBI e as custas de cartório são definidos pelo banco, pelo município e pelo cartório no momento da compra.