Mietkauf-Rechner

So nutzen Sie den Mietkauf-Rechner

1. Lassen Sie Mietkauf ausgewählt.
2. Tragen Sie den im Vertrag festgelegten Kaufpreis ein.
3. Geben Sie die Anzahlung bei Vertragsschluss ein; ohne Anzahlung 0.
4. Tragen Sie die monatliche Mietkaufrate ein.
5. Geben Sie an, wie viel Prozent jeder Rate auf den Kaufpreis angerechnet werden.
6. Legen Sie die Laufzeit der Mietphase in Jahren fest.

Der Modus Mieten oder kaufen vergleicht dagegen das Vermögen eines Käufers mit Darlehen und eines Mieters, der sein Eigenkapital anlegt. Passen Sie dort Kaufnebenkosten und laufende Kosten unter den erweiterten Annahmen an Ihre Situation an.

So rechnet der Mietkauf-Rechner

• Angerechnete Raten = Mietkaufrate × Anrechnung in % × Anzahl der Monate
• Restkaufpreis = Kaufpreis − Anzahlung − angerechnete Raten (mindestens 0 €)
• Gesamtzahlung = Anzahlung + alle Raten + Restkaufpreis
• Mehrkosten = Gesamtzahlung − Kaufpreis

Effektive Kosten pro Jahr. Der Rechner behandelt den Mietkauf wie ein Darlehen: Sie erhalten heute eine Immobilie im Wert von Kaufpreis minus Anzahlung und zahlen dafür die Raten und am Ende den Restkaufpreis. Gesucht ist der Zinssatz, bei dem diese Zahlungen genau dem Kaufpreis minus Anzahlung entsprechen (interner Zinsfuß), umgerechnet auf ein Jahr. Diesen Wert stellen Sie dem effektiven Jahreszins eines Baufinanzierungsangebots gegenüber, denn auch dort wohnen Sie in der Immobilie und zahlen eine Monatsrate.

Nicht enthalten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Instandhaltung und eine Finanzierung des Restkaufpreises. Alle Raten werden über die volle Laufzeit gerechnet, auch wenn die Anrechnungen den Kaufpreis schon vorher erreichen.

Rechenbeispiele

Haus für 350.000 € über 15 Jahre

20.000 € Anzahlung und 1.500 € Rate im Monat. Je nach Anrechnung ergibt sich:

Bei voller Anrechnung zahlen Sie genau den Kaufpreis, also 0 % Zinsen. Bei 50 % Anrechnung gleicht der Mietkauf einem Darlehen mit 3,40 % effektiven Kosten pro Jahr.

Wohnung für 300.000 € ohne Anzahlung, 20 Jahre

1.800 € Rate, voll angerechnet: Die Anrechnungen summieren sich auf 432.000 €, der Restkaufpreis ist 0 €. Sie zahlen 432.000 €, also 132.000 € mehr als der Kaufpreis; das entspricht 3,96 % pro Jahr. Eine Anrechnung über den Kaufpreis hinaus ist reine Kosten: Prüfen Sie, ob der Vertrag die Mietphase dann früher beendet.

Was Sie vor einem Mietkauf wissen sollten

Ein Mietkauf besteht aus einem Mietvertrag und einem Kaufvertrag zu vorab festgelegten Konditionen. Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Laut Sparkasse sind Sie ab Vertragsschluss wirtschaftlicher Eigentümer, juristischer Eigentümer aber erst nach der letzten Zahlung; Instandhaltung und Modernisierung tragen Sie selbst.

Die Risiken: Geraten Sie in Zahlungsverzug, kann gekündigt werden, und bisherige Zahlungen sind oft verloren; bei einem Rücktritt vom Kauf geht häufig die Anzahlung verloren. Sparkasse und ERGO raten, den Fall einer Insolvenz des Verkäufers im Vertrag zu regeln. ERGO empfiehlt, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu Ihren Gunsten zu vereinbaren. Beide Quellen halten den Mietkauf in der Regel für teurer als einen Kauf mit Baufinanzierung.