Mieterhöhung Rechner: Kappungsgrenze, Fristen, Indexmiete

So nutzen Sie den Rechner

Art der Erhöhung wählen: „Vergleichsmiete“ für das übliche Erhöhungsverlangen, „Indexmiete“ bei einem an den Verbraucherpreisindex gekoppelten Vertrag, „Modernisierung“ für eine Umlage nach Bauarbeiten. Für Staffelmieten passt der Rechner nicht.
Nettokaltmiete eintragen, ohne Betriebs- und Heizkosten.
Werte aus dem Schreiben übernehmen: Mietspiegelwert je m², VPI-Werte oder Ihren Anteil an den Modernisierungskosten.
Daten eingeben: letzte Mietänderung und Zugang des Schreibens.

So rechnet der Rechner

Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Die neue Miete darf zwei Grenzen nicht überschreiten: die ortsübliche Vergleichsmiete (€/m² × Wohnfläche) und die Kappungsgrenze, also höchstens 20 % mehr als die Miete drei Jahre vor dem Wirksamwerden, 15 %, wenn Ihre Gemeinde in der Kappungsgrenzen-Verordnung Ihres Bundeslandes steht. Die niedrigere Grenze gilt. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen nicht mit.

Das Verlangen darf frühestens zwölf Monate nach Einzug oder letzter Erhöhung zugehen (Jahressperrfrist), sonst ist es unwirksam. Zustimmen können Sie bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang, danach kann der Vermieter binnen drei weiterer Monate klagen. Die neue Miete gilt ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang, frühestens 15 Monate nach der letzten Änderung.

Indexmiete (§ 557b BGB)

neue Miete = Miete × VPI neu ÷ VPI alt

Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts (2020 = 100). Die Miete muss ein Jahr unverändert gewesen sein; die Änderung gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Eine Kappungsgrenze gibt es nicht.

Modernisierung (§ 559 BGB)

Erhöhung pro Monat = (Kosten − Erhaltungsanteil) × 8 % ÷ 12

Innerhalb von sechs Jahren höchstens 3 €/m², 2 €/m² bei einer Miete unter 7 €/m², 0,50 €/m² bei bestimmten Heizungsanlagen, jeweils abzüglich früherer Modernisierungserhöhungen. Wirksam ab dem dritten Monat nach Zugang.

Rechenbeispiele

1. Mietspiegel begrenzt

800 € für 70 m², Mietspiegel 12,50 €/m², letzte Erhöhung wirksam seit 01.09.2024, Zugang am 20.10.2026. Vergleichsmiete 875 €, Kappungsgrenze 960 €: zulässig sind 875 € (+75 €, +9,38 %). Zustimmung bis 31.12.2026, neue Miete ab 01.01.2027, Klagefrist bis 31.03.2027. Verlangt der Vermieter 900 €, müssen Sie nur bis 875 € zustimmen.

2. Kappungsgrenze 15 %

700 € für 65 m², Mietspiegel 13,00 €/m² (845 €), Gemeinde mit Verordnung, verlangt werden 850 €: höchstens 805 € (+105 €). Bei 20 % wären es 840 €.

3. Zu frühes Verlangen

Letzte Erhöhung wirksam seit 01.01.2026, Zugang am 20.10.2026: unwirksam. Ein neues Verlangen kann frühestens am 01.01.2027 zugehen, die höhere Miete gilt dann frühestens ab 01.04.2027.

4. Indexmiete

1.000 €, letzte Anpassung 01.10.2025, VPI September 2025 = 122,6, September 2026 = 126,6: 1.032,63 € (+3,26 %), bei Zugang am 20.10.2026 ab 01.12.2026.

5. Modernisierung

70 m², 600 € Miete, 17.000 € umlagefähige Kosten: 1.360 € im Jahr, 113,33 € im Monat, unter der Kappung von 210 € (3 €/m²). Bei 60.000 € ergäben sich 400 €, zulässig sind 210 €. Eine Heizung für 32.000 € ergibt 213,33 €, gekappt auf 35 € (0,50 €/m²).

Mieterhöhung prüfen und reagieren

Begründung: Das Verlangen nach § 558 muss in Textform kommen und begründet sein, etwa mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Angaben eines qualifizierten Mietspiegels zu Ihrer Wohnung muss der Vermieter immer nennen; bei einer Spanne genügt eine Miete innerhalb der Spanne. Prüfen Sie Wohnfläche und Einordnung Ihrer Wohnung.

Ihre Möglichkeiten: Ist alles korrekt, stimmen Sie zu. Ist die Forderung zu hoch, können Sie schriftlich teilweise zustimmen, bis zum zulässigen Betrag. Schweigen oder Ablehnen beendet die Sache nicht, der Vermieter kann klagen. Im Zweifel beraten ein Mieterverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht.

Fristen sind reine Kalenderdaten. Endet eine Frist an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag, kann sie sich nach § 193 BGB auf den nächsten Werktag verschieben: Bei Zugang am 10.11.2026 endet die Zustimmungsfrist rechnerisch am Sonntag, 31.01.2027. Antworten Sie spätestens bis zum angezeigten Datum (ggf. nächster Werktag).

Nicht berücksichtigt: Staffelmiete, Mietpreisbremse (nur bei Vertragsbeginn), Betriebskosten, Härteeinwand, Sonderfälle des § 559b und die formale Wirksamkeit.

Gesetzgebung: Der Regierungsentwurf zum Mietrecht (BT-Drs. 21/6807) sieht vor, Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnlagen oberhalb von 3 % jährlich nur zur Hälfte zuzulassen. Stand 01.11.2026 berät der Bundestag noch; das Gesetz ist nicht in Kraft. Der Rechner wendet geltendes Recht an.

Häufige Fragen

Wie viel und wie oft darf die Miete erhöht werden?

Beim Erhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, höchstens 20 % in drei Jahren (15 % in Gebieten mit Verordnung), frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung. Eine Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex, höchstens einmal im Jahr. Modernisierung: höchstens 3 €/m² bzw. 2 €/m² in sechs Jahren.

Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?

Einem berechtigten Verlangen nach § 558 ja, dem zu hohen Teil nicht. Ohne Zustimmung kann der Vermieter klagen. Formfehler kann er im Prozess beheben; Sie erhalten dann erneut die Zustimmungsfrist.

Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Im Mietspiegel Ihrer Gemeinde, meist mit Spanne und Zu- oder Abschlägen für Lage und Ausstattung. Der Rechner kennt keinen Mietspiegel; Sie tragen den Wert je m² selbst ein.

Welcher Verbraucherpreisindex gilt für die Indexmiete?

Der VPI für Deutschland von Destatis, Basis 2020 = 100: September 2026 = 126,6 (+3,3 % zum Vorjahresmonat), September 2025 = 122,6. Maßgeblich sind die Monate in Ihrer Erklärung. Rundet der Vermieter die Prozentänderung, weicht das Ergebnis um einige Cent ab.

Kann die Indexmiete auch sinken?

Ja. Fällt der Index, können Sie eine niedrigere Miete in Textform verlangen. Bei 850 € und einem Rückgang von 126,6 auf 125,9 Punkte wären es 845,30 €.

Quellen

Orientierung, keine Rechtsberatung: Der Rechner prüft nur Rechengrenzen und Fristen, nicht, ob eine Mieterhöhung wirksam ist. Verbindlich sind Ihr Mietvertrag, der örtliche Mietspiegel und die Beratung durch einen Mieterverein oder eine Fachanwältin bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht.