Calculatrice de taux d'endettement
Cette calculatrice de taux d'endettement vous dit quelle part de vos revenus partirait chaque mois dans vos crédits, et si vous restez sous le plafond de 35 % appliqué par les banques pour un prêt immobilier. Saisissez vos revenus nets, la mensualité du prêt envisagé et vos autres crédits : vous obtenez votre taux d'effort, la marge restante et la mensualité immobilière maximale.
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Résultats
- Norme HCSFPlafond de 35 %
- Total des mensualités
- Marge avant 35 %Mensualité supplémentaire possible
- Mensualité immobilière maximalePour rester à 35 % avec vos autres crédits
Les résultats sont des estimations. Consultez la méthode ci-dessous.
Comment utiliser la calculatrice
- Revenus nets mensuels : les revenus nets avant impôt du foyer emprunteur (salaires, pensions, revenus locatifs…), stables et récurrents. Les primes exceptionnelles ne comptent pas.
- Mensualité immobilière : celle du prêt que vous visez, ou de votre prêt en cours, assurance emprunteur comprise.
- Crédit auto et autres crédits : prêts personnels, crédits renouvelables, prêts étudiants en remboursement, y compris auprès d'autres établissements.
Comment le taux est calculé
taux d'endettement = total des mensualités de crédit ÷ revenus nets mensuels × 100
Le résultat est comparé au plafond de 35 %. La calculatrice indique aussi :
- la marge avant 35 % : 35 % des revenus moins vos charges actuelles ;
- la mensualité immobilière maximale : 35 % des revenus moins vos autres crédits.
La norme du HCSF
Depuis le 1er janvier 2022, la décision D-HCSF-2021-7 du Haut Conseil de stabilité financière rend juridiquement contraignants deux critères pour les crédits immobiliers : un taux d'effort de 35 % au maximum et une durée de 25 ans au maximum (27 ans en cas de différé d'amortissement, par exemple pour un logement neuf). Selon la FAQ du HCSF, toutes les charges d'emprunt comptent, intérêts et assurance compris dès lors que l'assurance conditionne le crédit ; le revenu retenu est le revenu net avant impôt. Les loyers perçus s'ajoutent aux revenus, avec une décote prudente, sans pouvoir être déduits des mensualités.
Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production de crédits immobiliers par trimestre, dont au moins 70 % réservés à l'achat d'une résidence principale.
Exemples
1. Revenus de 4 200 €, deux crédits
Avec un prêt immobilier de 1 100 € par mois et un crédit auto de 250 €, les charges atteignent 1 350 € : le taux d'endettement est de 32,1 %. Il reste 120 € de marge, et la mensualité immobilière pourrait monter à 1 220 €. Si vous ajoutez un crédit renouvelable de 200 €, le taux passe à 36,9 % : au-dessus du plafond.
2. Revenus de 2 500 €
Une mensualité de 700 € plus un crédit auto de 180 € donnent 880 € de charges, soit 35,2 %. Pour revenir à 35 % sans toucher au crédit auto, la mensualité immobilière doit descendre à 695 € ; sans le crédit auto, elle pourrait atteindre 875 €.
3. Revenus de 5 600 €
Avec 1 600 € de prêt immobilier et 350 € de crédit auto, le taux est de 34,8 % : conforme, mais avec seulement 10 € de marge.
Au-delà des 35 % : le reste à vivre
Le taux d'endettement n'est pas le seul critère. Les banques regardent aussi le reste à vivre, c'est-à-dire ce qui vous reste chaque mois une fois les crédits payés : 35 % d'un revenu de 2 500 € ne laisse pas la même somme que 35 % d'un revenu de 8 000 €. Elles examinent aussi votre apport, la stabilité de vos revenus et la tenue de vos comptes. Un taux sous 35 % ne garantit donc pas l'obtention du prêt, et un taux au-dessus n'entraîne pas toujours un refus, grâce à la marge de flexibilité.
Questions fréquentes
Le taux d'endettement de 35 % est-il obligatoire ?
Oui pour les banques depuis 2022 : la norme du HCSF est juridiquement contraignante. Elle leur laisse toutefois une marge de flexibilité de 20 % de leurs crédits immobiliers chaque trimestre, utilisée en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.
L'assurance emprunteur entre-t-elle dans le calcul ?
Oui, dès lors qu'elle est une condition pour obtenir le crédit : la FAQ du HCSF compte les charges d'intérêt et d'assurance. Saisissez donc vos mensualités assurance comprise.
Quels revenus prendre en compte ?
Les revenus nets avant impôt, stables et récurrents : salaires, revenus d'indépendant, pensions, revenus locatifs après la décote appliquée par la banque. Les revenus exceptionnels sont exclus ; ceux d'un CDD peuvent être retenus avec prudence.
Un prêt relais compte-t-il dans le taux d'endettement ?
Il peut en être exclu sous conditions. Depuis décembre 2023, le HCSF prévoit notamment cette exclusion lorsque la quotité de financement du prêt relais ne dépasse pas 80 %.
Comment baisser son taux d'endettement ?
Allonger la durée du prêt dans la limite de 25 ans, augmenter l'apport pour emprunter moins, solder un petit crédit à la consommation avant la demande ou faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur : chaque euro de mensualité en moins fait baisser le taux.
Le crédit est-il vérifié chaque année ?
Selon la FAQ du HCSF, le taux d'effort est contrôlé pour chaque année du prêt avec le même revenu, et c'est le plus élevé qui compte. Un crédit à la consommation qui court encore les premières années pèse donc sur le calcul.
Sources
Calcul indicatif qui ne préjuge pas de la décision d'une banque et ne constitue pas un conseil financier. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.